中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)8月11日電 英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》的一篇文章表示，房產(chǎn)作為一種傳統(tǒng)抵御通貨膨脹的有效手段，如今在新冠疫情的沖擊下卻變得不那么有效了。

人們通常認(rèn)為購置房產(chǎn)是抵御通貨膨脹的有效手段。房東用漲房租來緩沖成本上升帶來的壓力。若是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勁造成通貨膨脹，租金就會(huì)上漲，樓寓滿租，房東收入自然就會(huì)增加。

然而，對(duì)經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂全然改變了這種策略。家庭拮據(jù)和企業(yè)資金緊張情況都會(huì)限制租戶支付更多租金，投資者的回報(bào)岌岌可危。甚至于，在債務(wù)成本的增加的情況下，辦公樓、酒店、大型商場(chǎng)及其它房地產(chǎn)業(yè)主陷入資產(chǎn)回報(bào)下降的風(fēng)險(xiǎn)之中，而這些資產(chǎn)的價(jià)格卻過高。很多人擔(dān)憂價(jià)格調(diào)整即將到來。

當(dāng)前的悲觀情緒與2021年的樂觀情緒形成強(qiáng)烈對(duì)比，那時(shí)收入飛漲，租金飆升，因低利率而致融資屢創(chuàng)新高。甚至在辦公室空無一人的情況下，基金經(jīng)理們爭(zhēng)先恐后地將資本投入到新公寓樓、實(shí)驗(yàn)室和倉庫，將專業(yè)管理地產(chǎn)的全球價(jià)值失調(diào)到近一萬億美元。自那以后，如此優(yōu)異的業(yè)績(jī)表現(xiàn)便全盤破產(chǎn)。上市房地產(chǎn)投資信托公司的股價(jià)一路暴跌，人們對(duì)租金和收入上漲的期望也不斷落空。自2021年末以來，美國(guó)的租金拖欠率在六月首次上升。

這樣的壓力超過了其它的挑戰(zhàn)。瑞銀預(yù)計(jì)，轉(zhuǎn)為遠(yuǎn)程辦公后，租用辦公室的需求會(huì)減少高達(dá)20%之巨。去碳化將要求對(duì)老建筑物投入巨資。同時(shí)，實(shí)體店的衰落對(duì)商場(chǎng)業(yè)主來說也是一個(gè)不幸的消息，而價(jià)格不斷上漲的機(jī)票也對(duì)酒店的需求產(chǎn)生不利影響。

這也難怪投資者們勒緊褲腰帶。市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)穆迪分析師凱文費(fèi)根（Kevin Fagan）表示，在2022年創(chuàng)紀(jì)錄的開局之后，美國(guó)的交易活動(dòng)正在降溫。正在進(jìn)行的交易也需要雙方投入更多時(shí)間協(xié)商；有的交易甚至遭擱置。在美國(guó)和英國(guó)，四月至六月的商業(yè)地產(chǎn)投資暴跌至疫情開始以來的最低水平，分別為860億美元和100億英鎊（120億美元）。德國(guó)也是如此。

不是所有的地產(chǎn)都將面臨如此困境。那些屬于大投資機(jī)構(gòu)，質(zhì)量最高、節(jié)能最高效同，擁有現(xiàn)代便利設(shè)施且地處黃金地段的樓寓，預(yù)計(jì)它們的情況相對(duì)好些。相比之下，市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)綠色街道（Green Street）認(rèn)為，與前三個(gè)月相比，全歐洲的低質(zhì)量房產(chǎn)在第二個(gè)季度估值跌了約十分之一。在度過了艱難的2021年之后，許多諸如此類的建筑都遭遇了這種衰退：與2020年相比，倫敦低質(zhì)辦公室租金在2021年下降了9%，然而黃金辦公區(qū)域的租金卻上漲了8%。

一些城市的情況好一些。在美國(guó)，亞特蘭大、達(dá)拉斯和圣地亞哥等陽光地帶市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)成為今年表現(xiàn)最優(yōu)異的城市，比紐約和舊金山等城市的回報(bào)更高，而后者的工人復(fù)工速度更慢一些。能夠保證未來租金上漲或處于供應(yīng)不足市場(chǎng)的業(yè)主也處于相對(duì)有利的地位，他們擁有實(shí)驗(yàn)室、倉庫等物流資產(chǎn)。

結(jié)果就是，盡管商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格可能會(huì)下跌，但預(yù)計(jì)下跌幅度不大。咨詢機(jī)構(gòu)資本經(jīng)濟(jì)學(xué)（Capital Economics）的分析師認(rèn)為，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的估計(jì)可能會(huì)以6%至8%的幅度從高峰往下跌。雖然這比新冠疫情初期的下跌幅度更大，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上全球金融危機(jī)時(shí)期34%的跌幅。

另一個(gè)好消息是，銀行受商業(yè)地產(chǎn)的影響變小。如在英國(guó)，商業(yè)地產(chǎn)在銀行貸款中的比例約為7%，而在金融危機(jī)之前的比例為12%。盡管辦公室、商場(chǎng)和倉庫也許不能像投資者那樣，為抵御通貨膨脹提供盡可能多的庇護(hù)，至少它們至少不會(huì)擴(kuò)大財(cái)政困境。

（編譯：江涵 編輯：王旭泉）